Tytuł prawny do nieruchomości w procesie budowy farmy fotowoltaicznej

Przez „tytułu prawny do nieruchomości” należy rozumieć uprawnienie podmiotu do dysponowania nieruchomością w określony sposób i we wskazanym zakresie. To jeden z pierwszy elementów procesu developmentu. Na etapie przygotowania do realizacji projektu farmy fotowoltaicznej konieczne jest zabezpieczenie zarówno tytułu prawnego do nieruchomości, na której zlokalizowana będzie farma fotowoltaiczna, jak i do nieruchomości, przez które przebiegać będzie przyłącze elektroenergetyczne/ sieć elektroenergetyczna.

Realizacja farm fotowoltaicznych odbywa się najczęściej na działkach niezabudowanych,
o odpowiedniej klasie bonitacyjnej gruntu, dla których w studium oraz (jeśli obowiązuje) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wskazane zostało przeznaczenie umożliwiające rozważaną inwestycję, a także nie obejmujących swoimi granicami specjalnych stref ochronnych. Dodatkowo, przy wyborze nieruchomości nie bez znaczenia pozostają takie jej cechy jak jej położenie, powierzchnia, dostęp do drogi publicznej, czy też zlokalizowana na niej infrastruktura, czy też ustanowione ograniczone prawa rzeczowe.

Do najpopularniejszych źródeł tytułu prawnego należy:

  1. prawo rzeczowe (np. prawo własności); lub
  2. stosunek obligacyjny (np. prawo dzierżawy).

Prawo własności daje właścicielowi nieruchomości pełną swobodę w sposobie jej zagospodarowania, a ewentualne ograniczenia wynikają wyłącznie z przepisów prawa krajowego lub lokalnego. Z kolei dzierżawa gruntu związana jest z ograniczeniami dotyczącymi chociażby okresu jej obowiązywania, sposobu korzystania z nieruchomości oraz warunków uiszczenia wynagrodzenia z tytułu czynszu (i innych opłat). Inwestor, zawierając umowę dzierżawy nieruchomości przeznaczonej na realizację inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej, powinien w odpowiedni sposób zabezpieczyć w niej swoje interesy. Postanowienia umowy powinny precyzować cel, dla którego została zawarta, sposób realizacji i eksploatacji instalacji, zabezpieczać dzierżawcę przed wypowiedzeniem umowy przez wydzierżawiającego, wprost określać, że umowa daje dzierżawcy prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane. Dodatkowo umowa może przyznawać dzierżawcy prawo przeniesienia praw z umowy na podmiot trzeci oraz rozkładać między strony umowy obowiązki związane z należnościami publicznoprawnymi (m.in. podatek od nieruchomości). Umowa dzierżawy nieruchomości standardowo zostaje zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi oraz zawiera zobowiązanie wydzierżawiającego do ujawnienia w księdze wieczystej faktu jej zawarcia (w tym danych dzierżawcy i okresu na jaki została zawarta).

Jak już zostało wskazane, uzyskanie tytułu prawnego do nieruchomości jest jednym z pierwszych elementów procesu formalnoprawnego realizacji inwestycji fotowoltaicznej. Wykazanie posiadania tytułu prawnego do nieruchomości jest wymagane między innymi na mocy regulacji ustawy – Prawo budowlane w zakresie związanym z wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, ustawy – Prawo energetyczne w zakresie związanym z wydaniem warunków przyłączenia i umowy o przyłączenie do sieci oraz ustawy o odnawialnych źródłach energii.

Jeżeli macie Państwo dodatkowe pytania, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.

KONTAKT

BLOG